PUM – co to znaczy?
PUM jest skrótem od wyrażenia „powierzchnia użytkowo-mieszkalna”. To suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się wyłącznie jedno mieszkanie. Obejmuje ona pokoje, kuchnię, łazienki, toalety, przedpokój, hall, korytarze, garderobę, spiżarnię oraz inne pomieszczenia, które służą mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców – niezależnie od ich przeznaczenia czy sposobu użytkowania. W przypadku umów zawieranych przed rozpoczęciem inwestycji między początkową a końcową wartością PUM mogą zatem występować różnice. Wymiary z projektu są weryfikowane w trakcie pomiarów przed oddaniem nieruchomości kupującemu, a ostateczna wartość PUM w m² widnieje w księdze wieczystej i w zaświadczeniu o samodzielności lokalu. W standardowym budynku wielorodzinnym o powierzchni całkowitej 1000 m² PUM wynosi około 700 m².
Powierzchnia mieszkalno-użytkowa a powierzchnia użytkowa
Powierzchnia mieszkalno-użytkowa bywa mylona z powierzchnią użytkową, są to jednak dwa różne pojęcia. W przeciwieństwie do PUM, powierzchnia użytkowa to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w budynku – zarówno tych, które służących do celów mieszkalnych, jak i tych niemieszkalnych. Uwzględnia ona zarówno wymiary rzutu budynku, jak również wysokość pomieszczeń.
Sprawdź!
Poszukujesz nieruchomości pod większą inwestycję? Zapoznaj się z naszą ofertą z Łodzi – kompleksem budynków z miejscami parkingowymi, położonym 5 km od centrum. Nieruchomość jest przeznaczona do adaptacji według własnych potrzeb na różnorodne cele. Poznaj szczegóły ogłoszenia i zrealizuj inwestycję marzeń.
Co nie wlicza się do PUM
Wartość PUM nie jest równoznaczna z całą dostępną powierzchnią lokalu, do PUM nie wliczają się bowiem:
- tarasy, balkony i antresole;
- pralnie i suszarnie;
- strychy;
- piwnice i komórki lokatorskie;
- schowki w ścianach i szafy w zabudowie;
- przydomowe ogródki.
Kupując nieruchomość z ogródkiem bądź tarasem, trzeba zatem mieć na uwadze, że ich powierzchnia nie jest uwzględniona w PUM. Podobnie jest w przypadku budynku z poddaszem. Właściciele mieszkań na poddaszach powinni pamiętać, że PUM nie zawsze jest wartością równoznaczną z realną powierzchnią użytkową danego lokalu. W związku z obecnością skosów staje się on bowiem znacznie mniej funkcjonalny i trudniejszy do zaaranżowania, a części powierzchni na podłodze również nie da się wykorzystać.
Sprawdź, co warto wiedzieć przed kupnem budynku usługowo-mieszkalnego.
PUM – jakie ma znaczenie dla deweloperów i kupujących?
Powierzchnia użytkowo-mieszkalna ma duże znaczenie dla kupujących. Na jej podstawie wyliczany jest m.in. podatek od nieruchomości, który należy zapłacić po zakupie. Wpływa ona także na wysokość kosztów eksploatacyjnych, np. na comiesięczny czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej. Wartość PUM jest ponadto uwzględniana w trakcie doboru nieruchomości do liczby mieszkańców i do ich potrzeb. To właśnie ona określa realną powierzchnię do użytkowania i wpływa na funkcjonalność i na wygodę mieszkania. PUM jest istotna również dla deweloperów. Inwestycje w postaci gęstej jednorodzinnej zabudowy umożliwiają im wygenerowanie dużego PUM i tym samym zapewniają duży zwrot. Im większa wartość PUM, tym bardziej rentowna inwestycja.
Może Cię zainteresować: „Inwestycje w nieruchomości w Polsce. Najpopularniejsze wybory inwestycyjne”.
Jak obliczyć PUM?
Aby obliczyć PUM, należy zsumować ze sobą powierzchnię wszystkich pomieszczeń o charakterze użytkowym – zarówno pokojów, łazienek czy kuchni, jak też garderób czy przedpokoju. Trzeba dodać do nich także wszystkie pomieszczenia użytkowe o innym przeznaczeniu – np. werandy, zadaszone tarasy, czy różnego rodzaju pracownie. Wartość powierzchni użytkowo-mieszkalnej jest wstępnie określana w prospekcie informacyjnym nieruchomości oraz w umowie deweloperskiej. Warto jednak pamiętać, że działka nie wlicza się do PUM.
FAQ – najczęściej zadawane pytania dotyczące PUM
Czy PUM obejmuje powierzchnię wspólną, np. klatkę schodową?
PUM nie obejmuje powierzchni wspólnej, takiej jak klatka schodowa, winda czy korytarze dostępne dla wszystkich mieszkańców budynku. Do powierzchni użytkowo-mieszkalnej wlicza się wyłącznie powierzchnię pomieszczeń, które znajdują się w obrębie konkretnego lokalu mieszkalnego i są przeznaczone do wyłącznego użytku właściciela.
Czy PUM różni się od powierzchni wpisywanej do aktu notarialnego?
PUM może różnić się od powierzchni wpisywanej do aktu notarialnego, ponieważ akt notarialny najczęściej wskazuje powierzchnię użytkową lokalu obliczoną według konkretnej normy. W praktyce PUM jest pojęciem częściej stosowanym w obrocie deweloperskim i analizach inwestycyjnych, natomiast w dokumentach prawnych kluczowe znaczenie ma powierzchnia użytkowa ustalona zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Czy PUM jest taki sam jak powierzchnia użytkowa dla celów podatkowych?
PUM nie zawsze jest tożsamy z powierzchnią użytkową przyjmowaną dla celów podatkowych. Przy naliczaniu podatku od nieruchomości mogą obowiązywać inne zasady liczenia metrażu, np. uwzględniające wysokość pomieszczeń czy powierzchnie pomocnicze, które w PUM bywają pomijane.
Jak sprawdzić, czy PUM w ogłoszeniu jest prawidłowy?
Aby sprawdzić, czy PUM w ogłoszeniu jest prawidłowy, warto porównać dane z prospektu informacyjnego, rzutów lokalu i z dokumentacji technicznej. W przypadku wątpliwości dobrym rozwiązaniem jest także weryfikacja zapisów w umowie deweloperskiej lub konsultacja z architektem bądź rzeczoznawcą.
Czy PUM można samodzielnie przeliczyć przy nieruchomości?
PUM można samodzielnie przeliczyć przy nieruchomości, sumując powierzchnie wszystkich pomieszczeń użytkowych w lokalu. Trzeba jednak pamiętać, aby nie uwzględniać elementów takich jak balkony, tarasy, piwnice czy komórki lokatorskie i aby stosować jednolite zasady pomiaru, najlepiej zgodne z normami budowlanymi.
Czy PUM może się różnić od metrażu podawanego w ogłoszeniach?
PUM może różnić się od metrażu podawanego w ogłoszeniach, ponieważ ogłoszeniodawcy czasem posługują się powierzchnią całkowitą lub użytkową liczoną inną metodą. Różnice te bywają niewielkie, ale przy zakupie nieruchomości mogą mieć realny wpływ na cenę za metr kwadratowy.
Czy PUM uwzględnia powierzchnię pod skosami w lokalu na poddaszu?
PUM uwzględnia powierzchnię pod skosami w lokalu na poddaszu, ale tylko w zakresie określonym przez obowiązujące normy. Zazwyczaj powierzchnie o wysokości poniżej określonego minimum są liczone częściowo lub w ogóle nie są wliczane, co może znacząco obniżyć końcowy wynik PUM w mieszkaniach na poddaszu.