Mieszkanie i wykonywanie działalności gospodarczej w tym samym budynku jest możliwe. Można prowadzić firmę w swoim domu jednorodzinnym z częścią usługową lub postawić na budynek usługowy z częścią mieszkalną. Jakie różnice występują między tymi dwoma typami budynków i dlaczego są to tak praktyczne rozwiązania?
Budynek usługowo-mieszkalny – definicja
Lokale użytkowe to wszelkiego rodzaju gabinety, biura czy magazyny, które należy wykorzystywać zgodnie ze specyfiką danej działalności. Budynkiem usługowo-mieszkalnym nazywa się natomiast obiekt łączący w sobie część mieszkalną z częścią przeznaczoną na wykonywanie działalności gospodarczej. Na takie rozwiązanie decyduje się wielu przedsiębiorców – zapewnia im ono mnóstwo korzyści, nie tylko finansowych.
Warto wiedzieć! Więcej na temat definicji lokalu użytkowego dowiesz się z innego artykułu dostępnego na blogu Nieruchomości Orange: Lokal użytkowy – co to jest?
Budynek usługowo-mieszkalny – jaki VAT?
Stawka VAT 8% dotyczy konkretnej grupy budynków. Stosuje się ją m.in. w przypadku:
1.dostawy;
2.budowy lub przebudowy;
3.remontu;
4.modernizacji lub termomodernizacji;
budynków bądź części budynków, należących do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Pozostałe budynki opodatkowane są stawką 23%. Na charakter budowli ma wpływ przeznaczenie jej większej części – przykładowo, jeśli więcej niż połowa obiektu użytkowana jest w celach mieszkaniowych, klasyfikuje się go jako mieszkalny.
Budynek mieszkalny z lokalem usługowym
Chcąc mieszkać i prowadzić własną firmę pod tym samym adresem, wielu przedsiębiorców decyduje się na wykonywanie działalności w domu jednorodzinnym. Mówimy wówczas o budynku mieszkalnym z częścią usługową, składającym się z jednego mieszkania i jednego lokalu przeznaczonego do świadczenia usług. Takie projekty posiadają zazwyczaj osobne wejście do domu, dzięki czemu można jasno oddzielić strefę prywatną od tej związanej z prowadzoną działalnością.
Powierzchnia lokalu usługowego w domu jednorodzinnym nie może być większa niż 30% powierzchni całego budynku.
Jeżeli na budynek składa się jeden lokal usługowy i dwa lokale mieszkalne, mamy do czynienia nie z domem jedno-, a wielorodzinnym z wydzieloną częścią usługową. Wówczas ograniczenia dotyczące jej powierzchni nie mają zastosowania. Na dom jednorodzinny z częścią usługową decydują się zazwyczaj właściciele mniejszych i jednoosobowych firm, którzy nie potrzebują dla swojej działalności dużej powierzchni.
Budynek usługowy z częścią mieszkalną
Drugi wariant budynku, w którym można mieszkać i pracować jednocześnie, stanowi budynek usługowy z częścią mieszkalną. W tym przypadku metraż lokalu usługowego przekracza już 30% powierzchni całego budynku. Zazwyczaj na parterze znajduje się firma, a mieszkanie położone jest na wyższym piętrze. Decydując się na tego typu rozwiązanie, należy jednak spełniać wszystkie warunki dotyczące budynków użyteczności publicznej. Nie może zabraknąć w nim m.in.:
zaplecza sanitarno-socjalnego; toalety dostosowanej dla osób z niepełnosprawnościami; odpowiednich schodów. Zasady związane z organizacją działki czy konstrukcją budynku również są w tym przypadku bardziej surowe niż przy domu jednorodzinnym z lokalem usługowym. Jest to więc dobre rozwiązanie zwłaszcza w przypadku działalności, których prowadzenie wymaga więcej miejsca. W budynku usługowym z częścią mieszkalną można prowadzić sklep, salon fryzjerski, przedszkole czy lokal bankietowy. Jeżeli jednak potrzebujesz wyłącznie niewielkiego biura z dostępem do komputera i innego sprzętu biurowego, lepszym wyborem okaże się lokal usługowy w domu. Dlaczego warto postawić na budynek usługowo-mieszkalny? Połączenie domu z lokalem usługowym lub budynku usługowego z częścią mieszkalną niesie za sobą szereg korzyści. Jedną z nich jest oszczędność kosztów – nie musisz przeznaczać dodatkowych środków na budowę drugiego, osobnego obiektu czy wynajem biura w innej lokalizacji. Wynika ona również z braku konieczności dojazdu do firmy na drugi koniec miasta. Pracując i mieszkając w tym samym budynku, możesz też na bieżąco kontrolować dostawy czy działania swoich pracowników.
Budynek mieszkalno-usługowy – przepisy
Zanim zdecydujesz się na kupno konkretnego budynku usługowo-mieszkalnego, zapoznaj się z dotyczącymi go przepisami. Wyszczególniono je w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Będziesz mieć wówczas pewność, że dana inwestycja spełnia wszystkie wymagania. Jeśli poszukujesz budynku usługowo-mieszkalnego, sprawdź naszą ofertę obiektów na sprzedaż. W Orange Nieruchomości czekają na Ciebie budowle zarówno w Szczecinie czy Kołobrzegu, jak i w Częstochowie, Rudzie Śląskiej czy Jeleniej Górze.
FAQ:
Jak sprawdzić, czy na działce można postawić budynek mieszkalno-usługowy?
Aby sprawdzić, czy na działce można postawić budynek mieszkalno-usługowy, w pierwszej kolejności należy zweryfikować zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub uzyskać Warunki Zabudowy. Dokumenty te precyzują, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa mieszana i jakie proporcje między funkcją mieszkaniową a usługową są dozwolone. To podstawa dla zdefiniowania charakteru inwestycji.
Czy prowadzenie firmy w budynku mieszkalno-usługowym wymaga zgłoszenia lub pozwolenia?
Prowadzenie firmy w budynku mieszkalno-usługowym wymaga zgłoszenia lub pozwolenia w zależności od tego, czy wiąże się to ze zmianą sposobu użytkowania części lokalu. Jeśli adaptujemy pomieszczenia mieszkalne na cele biurowe lub handlowe, to musimy formalnie zgłosić ten fakt w starostwie powiatowym, aby potwierdzić zgodność z wymogami technicznych dla nowej funkcji.
Jakie usługi najczęściej można prowadzić w części usługowej budynku mieszkalnego?
W części usługowej budynku mieszkalnego warto postawić na działalność nieuciążliwą dla otoczenia i dla domowników. W przypadku domów jednorodzinnych (do 30 proc. powierzchni usługowej) są to zazwyczaj gabinety lekarskie, biura rachunkowe, salony kosmetyczne czy małe sklepy. W większych obiektach usługowych mogą to być np. przedszkola lub lokale gastronomiczne.
Czy część usługową i mieszkalną trzeba oddzielać osobnymi wejściami?
Choć oddzielenie części usługowej i mieszkalnej osobnymi wejściami nie zawsze jest wymogiem prawnym, to jest to rozwiązanie wysoce zalecane i powszechnie stosowane. Osobne wejście pozwala na jasne rozdzielenie strefy prywatnej od zawodowej. Jest to istotne dla komfortu mieszkańców i zapewnia profesjonalny wizerunek firmy w oczach klientów.
Czy w budynku usługowo-mieszkalnym obowiązują dodatkowe wymagania przeciwpożarowe?
To, czy w budynku usługowo-mieszkalnym obowiązują dodatkowe wymagania przeciwpożarowe, wynika bezpośrednio z faktu, że część usługowa traktowana jest często jako budynek użyteczności publicznej. Oznacza to konieczność spełnienia surowszych norm, niż w zwykłym domu. Chodzi m.in. o zastosowanie materiałów o odpowiedniej klasie reakcji na ogień, wyznaczenie dróg ewakuacyjnych i zapewnienie dostępu do sprzętu gaśniczego.
Jak wygląda opodatkowanie części usługowej w podatku od nieruchomości?
W kwestii opodatkowania części usługowej należy przygotować się na znacznie wyższe stawki podatku od nieruchomości, niż w przypadku powierzchni mieszkalnych. Gminy ustalają odrębne, wyższe opłaty za metr kwadratowy powierzchni zajętej pod działalność gospodarczą, dlatego precyzyjne wydzielenie metrażu usługowego ma bezpośredni wpływ na roczne koszty utrzymania obiektu.
Czy w budynku mieszkalno-usługowym można wydzielić osobne lokale i założyć odrębne księgi wieczyste?
W budynku mieszkalno-usługowym można wydzielić osobne lokale i założyć dla nich odrębne księgi wieczyste, jednak taką możliwość trzeba zawsze potwierdzić po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokali. Jest to rozwiązanie korzystne dla inwestorów, gdyż pozwala na prawny podział nieruchomości. Dzięki temu część usługowa może stać się niezależnym przedmiotem obrotu, sprzedaży lub wynajmu.
Czy bank udzieli zwykłego kredytu hipotecznego na zakup budynku mieszkalno-usługowego?
Udzielenie zwykłego kredytu hipotecznego na zakup budynku mieszkalno-usługowego zależy od proporcji powierzchni mieszkalnej do użytkowej w danym obiekcie. Jeśli część usługowa dominuje, np. przekracza 30% w domu jednorodzinnym lub 50% w innych przypadkach, to bank może zakwalifikować nieruchomość jako komercyjną, co wymaga ubiegania się o droższy kredyt inwestycyjny dla firm.