Co to jest budynek użyteczności publicznej? Definicja
Określenie „budynek użyteczności publicznej” odnosi się do obiektów, które zaspokajają powszechne potrzeby społeczne i są potencjalnie dostępne dla każdego. Wyróżnikami tego pojęcia są więc służebność i ogólnodostępność. Jego definicję zawiera natomiast Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dział 1, § 3, p. 6 Rozporządzenia wskazuje, że budynkiem użyteczności publicznej jest:
„[…] budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny”.
Przeczytaj też: Budynek usługowo-mieszkalny jako inwestycja. Co warto wiedzieć przed kupnem?
Czy budynek biurowy jest budynkiem użyteczności publicznej i co z tego wynika?
Zgodnie z przytoczoną powyżej definicją, budynek biurowy jak najbardziej można uznać za budynek użyteczności publicznej. Wolność wyboru miejsca pracy jest powszechną wartością gwarantowaną przez Konstytucję RP. Nie dziwi więc, że lokale biurowe powinny być traktowane jako potencjalnie dostępne dla każdego.
Oznacza to, że muszą spełniać wymagania stawiane budynkom użyteczności publicznej. Przepisy w tym zakresie można znaleźć w różnych aktach prawnych (m.in. wspomniane już Rozporządzenie, Ustawy Prawo budowlane oraz O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy Unijna dyrektywa w sprawie energooszczędności budynków i dyrektywa budynkowa).
Rodzaje wymagań, które musi spełniać biurowy budynek użyteczności publicznej
Podobnie jak pozostałe budynki użyteczności publicznej, budynki biurowe muszą spełniać wiele wymagań w obszarach takich jak:
- Bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Wymogi obejmują m.in. instalację systemów przeciwpożarowych czy materiały o odpowiedniej klasie reakcji na ogień.
- Bezpieczeństwo konstrukcji. Zwłaszcza pod kątem przemieszczania się oraz odkształceń i naprężeń elementów konstrukcji, na przykład pod wpływem śniegu zalegającego na dachu.
- Energooszczędność. W tym certyfikat energetyczny, który określa klasę energetyczną obiektu oraz wymogi dotyczące izolacji termicznej, systemu ogrzewania, wentylacji i oświetlenia;
- Dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Obejmuje m.in. zapewnienie dostosowanych podjazdów, ramp, wind i toalet.
- Inne rozwiązania, które wpływają na komfort ludzi. Należą do nich np. minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia liczba toalet, czy temperatura powietrza.
- Zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli szukasz budynku biurowego dla swojej firmy lub pod inwestycję sprawdź duży budynek biurowy z parkingiem, w centrum Ciechanowa, który jest jedną z wielu naszych ofert.
Przeczytaj też: Budynek biurowy – ile powierzchni potrzebujesz dla swojego biznesu?
Szukasz nieruchomości pod inwestycję? Sprawdź: Sprzedaż nieruchomości - oferty online | Orange Nieruchomości
FAQ:
Jak sprawdzić, czy budynek jest uznany za obiekt użyteczności publicznej?
Aby sprawdzić, czy budynek jest uznany za budynek użyteczności publicznej, należy odnieść jego funkcję do definicji zawartej w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury, weryfikując, czy obiekt jest ogólnodostępny i zaspokaja potrzeby np. administracyjne, oświatowe lub biurowe. Warto tez zajrzeć do dokumentacji projektowej lub do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, gdzie klasyfikacja budynku jest formalnie potwierdzona. Ostatecznym dowodem jest realizacja w budynku usług o charakterze powszechnym, takich jak obsługa bankowa, gastronomia czy handel, co zgodnie z przepisami przesądza o jego statusie, bez względu na to, czy właścicielem jest podmiot publiczny.
Czy każdy biurowiec musi spełniać normy dostępności dla osób z niepełnosprawnościami?
Spełnienie norm dostępności dla osób z niepełnosprawnościami to wymóg bezwzględny dla obiektów użyteczności publicznej. Ponieważ biurowce są miejscami pracy i obsługi interesantów, przepisy wykluczają bariery architektoniczne, nakazując wykonanie odpowiednich podjazdów, szerokich ciągów komunikacyjnych, wind czy dostosowanych toalet. Dotyczy to zarówno nowych inwestycji, jak i modernizacji istniejących budynków, aby zapewnić pełną inkluzywność zgodną z prawem budowlanym, co jest bezpośrednio powiązane z poszanowaniem praw konstytucyjnych.
Czy prywatna firma może działać w budynku użyteczności publicznej?
Prywatna firma może działać w budynku użyteczności publicznej, gdyż termin ten odnosi się do funkcji obiektu, a nie do struktury właścicielskiej. Wiele kategorii z definicji ustawowej, jak handel, gastronomia czy bankowość, to domeny sektora prywatnego, dlatego prywatne biurowce czy galerie handlowe są w świetle prawa budynkami użyteczności publicznej. Kluczowa jest tu służebność i ogólnodostępność dla ludzi, a nie to, czy właścicielem jest Skarb Państwa, czy inwestor prywatny, prowadzący działalność gospodarczą, która realizuje cele publiczne.
Czy zmiana przeznaczenia budynku biurowego jest możliwa?
Zastanawiając się, czy zmiana przeznaczenia budynku biurowego jest możliwa, trzeba uwzględnić zarówno Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jak i wymogi techniczne dla nowej funkcji. Przekształcenie biurowca np. w budynek mieszkalny wiąże się ze skomplikowaną procedurą, wymagającą weryfikacji zgodności z lokalnymi planami oraz spełnienia norm, takich jak nasłonecznienie, izolacja termiczna czy nośność stropów. Każda taka modyfikacja wymaga zgłoszenia lub nowego pozwolenia na budowę, aby zagwarantować bezpieczeństwo użytkowania zgodne z nowym charakterem obiektu.
Kto kontroluje wymagania techniczne budynków użyteczności publicznej?
Podstawowymi organami są:
• Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, weryfikujący zgodność z projektem;
• Państwowa Straż Pożarna, restrykcyjnie kontrolująca systemy przeciwpożarowe.
W zakresie warunków higieniczno-sanitarnych nadzór sprawuje Sanepid, natomiast kwestie efektywności energetycznej są weryfikowane przez audytorów przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej, które muszą być okresowo aktualizowane.