Co to jest lokal użytkowy?
Charakterystykę lokalu użytkowego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie . Zgodnie z nim lokal użytkowy to część budynku:
• zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół,
• wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi
albo cały budynek, który nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani gospodarczym.
Lokal użytkowy zwykle ma przeznaczenie komercyjne. Służy do prowadzenia działalności gospodarczej, np. gastronomicznej. Może jednak spełniać także inne cele, np. kulturalne, sportowe.
Czy warto wynająć lokal użytkowy?
Na rynku można spotkać różne rodzaje lokali użytkowych. Klasyfikuje się je ze względu na ich przeznaczenie. Są to m.in.:
• budynki i pomieszczenia handlowo - usługowe, np. sklepy, apteki,
• budynki i pomieszczenia biurowe,
• budynki i pomieszczenia produkcyjne, np. hale produkcyjne,
• budynki i pomieszczenia przeznaczone do krótkiego zakwaterowania, np. hotele, pensjonaty,
• budynki użyteczności publicznej, np. urzędy, teatry, hale sportowe.
Szeroka oferta tego rodzaju nieruchomości daje wiele możliwości biznesowych. Czy warto wynająć lokal użytkowy? To zależy od wielu czynników. Trzeba wziąć pod uwagę profil działalności gospodarczej, etap rozwoju firmy oraz zasoby finansowe. Wynajem pozwala czerpać korzyści z prowadzonego biznesu i zoptymalizować koszty inwestycyjne. Zapewnia Ci stały miesięczny czynsz, ale wiąże się z określonymi obowiązkami.
Dla zwiększenia rentowności inwestycji, dobrze, gdy nieruchomość jest położona w atrakcyjnej lokalizacji, z rozbudowaną i nowoczesną infrastrukturą. Położenie może zwiększyć sukces komercyjny niektórych biznesów, zwłaszcza salonów kosmetycznych czy fryzjerskich.
Jakie są obowiązki wynajmującego lokal użytkowy?
Obowiązki stron określa umowa najmu lokalu użytkowego. Może być zawarta na czas:
• określony,
• nieokreślony.
Do najważniejszych obowiązków wynajmującego lokal użytkowy należą:
• Wydanie lokalu użytkowego – obejmuje to nie tylko przekazanie kluczy do lokalu, ale także zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego pomieszczenia, m.in. sprawnych instalacji i dostępu do prądu. Lokal powinien być w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeśli strony nie sprecyzowały tego w umowie, ma odpowiadać właściwości i przeznaczeniu lokalu przez czas trwania najmu.
• Zapewnienie prawa do korzystania z lokalu użytkowego – utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy.
• Przeprowadzanie napraw o poważnym charakterze, m.in. naprawy instalacji, elementów konstrukcyjnych. Drobne naprawy, np. wymiana żarówki, będą obciążać najemcę.
Obowiązkom wynajmującego lokal użytkowy odpowiadają jego prawa wynikające z umowy, tj. m.in. do:
• Pobierania czynszu najmu – zwykle najemca płaci go miesięcznie z góry, np. do 15. dnia każdego miesiąca. Ze względu na charakter lokalu użytkowego czynsz podlega waloryzacji. Dzięki temu będzie odpowiadał rzeczywistej wartości nieruchomości, przy ewentualnej zmianie siły nabywczej pieniądza. W umowie przyjmuje to formę klauzuli waloryzacyjnej. Podstawą wyliczeń jest zwykle wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłaszany na stronie GUS.
• Egzekwowania dodatkowych opłat – chodzi m.in. o opłaty eksploatacyjne, m.in. za prąd, wodę. Strony mogą też umówić się, że do tych wydatków będą wliczać także inne koszty np. odpowiednią część z tytułu podatku od nieruchomości.
Wynajmujący i najemca mogą swobodnie, ale w graniach prawa, określić ich prawa, obowiązki, w tym warunki wypowiedzenia umowy.
Czy lokal użytkowy może służyć do celów mieszkaniowych?
Lokal użytkowy nie może służyć do zaspokajania celów mieszkaniowych, nawet gdy jest wyposażony i nie wymaga remontu. Nie pozwala na to jego specyfika. Alternatywą, gdy potrzebujesz przestrzeni, by prowadzić działalność gospodarczą i jednocześnie w niej mieszkać, jest budynek usługowo-mieszkalny.
Przeczytaj też: Czy można przekształcić lokal usługowy w mieszkalny?