Czym jest służebność?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala osobie trzeciej (lub innej nieruchomości w przypadku służebności gruntowej) korzystać z nieruchomości w określony sposób. Może dotyczyć m.in. przejazdu przez działkę, korzystania z mediów czy prowadzenia instalacji technicznej (np. linii energetycznych, światłowodu).
Wyróżnia się kilka typów służebności:
- służebność gruntowa – przysługuje właścicielowi innej nieruchomości (np. prawo przejazdu przez działkę w celu dojazdu do własnej posesji).
- służebność osobista – przysługuje konkretnej osobie (np. prawo dożywotniego zamieszkania lub korzystania z części budynku).
- służebność przesyłu – prawo dla przedsiębiorstwa do korzystania z gruntu w związku z infrastrukturą techniczną (np. linie energetyczne, światłowód).
Więcej o ograniczonych prawach rzeczowych przeczytasz tu: Nieruchomości – ograniczone prawo rzeczowe a obszar ograniczonego użytkowania
Czy służebność obniża wartość nieruchomości
Służebność zazwyczaj obniża wartość nieruchomości, bo może ograniczać swobodę użytkowania działki lub lokalu, co zmniejsza jego atrakcyjność rynkową. Dla inwestora oznacza to np. brak możliwości zabudowy części działki, ryzyko konfliktów z sąsiadami lub konieczność zapewnienia dostępu do infrastruktury technicznej.
W przypadku służebności przesyłu lub przejazdu, ograniczenia w użytkowaniu mogą obejmować konieczność pozostawienia pasa technicznego, brak możliwości zabudowy określonej części działki lub zwiększone ryzyko sporów sąsiedzkich. Wszystkie te czynniki mogą wpływać na decyzję potencjalnego nabywcy lub inwestora.
Co decyduje o tym, jak bardzo spada wartość nieruchomości
O spadku wartości nieruchomości może decydować:
- rodzaj służebności: np. osobista (dożywotnia) może znacznie utrudnić sprzedaż;.
- zakres służebności: im większy obszar objęty służebnością, tym większy spadek wartości;
- lokalizacja nieruchomości: w przypadku działek inwestycyjnych służebność może mieć większy wpływ na wartość niż w przypadku nieruchomości rekreacyjnych;
- przeznaczenie nieruchomości: jeśli nieruchomość ma służyć celom deweloperskim, a służebność utrudnia realizację planowanej inwestycji, to jej wpływ na wartość będzie większy;
- możliwość zniesienia służebności: czasem możliwe jest zniesienie służebności, np. za wynagrodzeniem. Perspektywa zniesienia może zmniejszyć negatywny wpływ służebności na wartość.
Wycena nieruchomości obciążonej służebnością wymaga specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego. Bierze on pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, analizuje rynek i na tej podstawie określa realną wartość.
O ile służebność obniża wartość nieruchomości
Stopień obniżenia wartości nieruchomości w związku ze służebnością może wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu procent, w zależności od lokalizacji, planowanego przeznaczenia działki oraz charakteru służebności.
Przykładowo, jeśli służebność uniemożliwia zabudowę części działki lub jej komercyjne wykorzystanie, obniżka może być znacząca. Z kolei w przypadku służebności osobistej (np. dożywotniego zamieszkania), inwestor musi liczyć się z ograniczeniem dostępu do lokalu nawet na wiele lat.
Przykład oferty: działka ze służebnością w Szczecinie
Dobrym przykładem nieruchomości, przy której występują ograniczenia prawne, może być oferta działki w Szczecinie przy ul. Szybowcowej. Jest ona obciążona służebnością przesyłu, co nie wpływa na jej atrakcyjność pod względem techniczno-inwestycyjnym. Szczegóły dostępne na stronie: Szczecin, ul. Szybowcowa. Sprawdź też inne oferty nieruchomości na sprzedaż.
Nieruchomości obciążone służebnością mogą być dobrym rozwiązaniem dla inwestorów, którzy nie planują intensywnej zabudowy lub poszukują terenów np. pod infrastrukturę fotowoltaiczną. Takie działki można znaleźć m.in. w ofercie nieruchomości Orange.
Podsumowanie:
Służebność to istotny czynnik wpływający na ocenę potencjału inwestycyjnego gruntu. Choć może ona mieć wpływ na jego wartość, to jednak w niektórych przypadkach stanowi jedynie formalne ograniczenie i nie jest przeszkodą w realizacji zamierzeń gospodarczych. Warto zawsze przeanalizować warunki i możliwe scenariusze zagospodarowania.
Odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące sprzedaży nieruchomości z oferty Orange znajdziesz w zakładce FAQ | Orange Nieruchomości
Może Cię też zainteresować ten artykuł: Działki na sprzedaż – jak szukać i na co zwrócić uwagę?
Służebność – sekcja FAQ
Czy ustanowienie służebności wymaga aktu notarialnego?
Ustanowienie służebności gruntowej lub osobistej wymaga formy aktu notarialnego w postaci oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej. Następnie notariusz zgłasza wpis do księgi wieczystej, co sprawia, że służebność jest skuteczna wobec osób trzecich.
Czy służebność wpływa na możliwość kredytowania nieruchomości?
Tak, służebność znacząco wpływa na możliwość kredytowania nieruchomości, szczególnie hipotecznego, gdyż banki traktują ją jako ryzyko, które utrudnia egzekucję zabezpieczenia.
Czy służebność można ustanowić na części działki, a nie na całej?
Tak, służebność można ustanowić na określonej części działki, a nie tylko na całej nieruchomości. Precyzyjny opis obciążonego fragmentu, zawiera się w dokumencie, w którym ustanawia się służebność, np. w akcie notarialnym. W razie podziału działki obciążonej służebność przechodzi na części, na których jest faktycznie wykonywana, a pozostałe części mogą być z niej zwolnione na żądanie właściciela.
Jak sprawdzić, czy na działce jest ustanowiona służebność?
Służebność ustanowioną na nieruchomości sprawdzisz w księdze wieczystej nieruchomości – na stronie www.ekw.ms.gov.pl . Szukaj w dziale III oraz w dziale I-Sp (tu powinny znaleźć się służebności gruntowe).
Czy służebność można usunąć na wniosek właściciela?
Nie, służebność nie może być usunięta jednostronnie na wniosek właściciela obciążonej nieruchomości. Wymaga to także zgody beneficjenta (zrzeczenia się prawa) lub sądowego zniesienia służebności za wynagrodzeniem. Właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności, jeśli stanie się ona szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, ale beneficjent zachowuje prawo do odszkodowania.
Kto ponosi koszty utrzymania terenu objętego służebnością?
Koszty utrzymania terenu objętego służebnością ponosi co do zasady właściciel nieruchomości władnącej (korzystającej). Strony mogą jednak uregulować to inaczej w umowie notarialnej, która ustanawia służebność. Obowiązki można podzielić proporcjonalnie lub nałożyć je na właściciela nieruchomości obciążonej.
Czy służebność przechodzi na nowego właściciela działki?
Służebność gruntowa przechodzi na nowego właściciela zarówno działki obciążonej (musi ją respektować), jak i władnącej (nabywa prawo do korzystania z niej). Wyjątkiem są służebności osobiste, które nie przechodzą automatycznie, lecz są związane z konkretną osobą fizyczną i wygasają wraz ze śmiercią osoby, na rzecz której zostały ustanowione.
Czy można zmienić zakres służebności po latach?
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, to właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności za wynagrodzeniem. Zmiana taka nie może jednak przynieść niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej i wymaga zgody korzystającego.