Czym jest służebność?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala osobie trzeciej (lub innej nieruchomości w przypadku służebności gruntowej) korzystać z nieruchomości w określony sposób. Może dotyczyć m.in. przejazdu przez działkę, korzystania z mediów czy prowadzenia instalacji technicznej (np. linii energetycznych, światłowodu).
Wyróżnia się kilka typów służebności:
- służebność gruntowa – przysługuje właścicielowi innej nieruchomości (np. prawo przejazdu przez działkę w celu dojazdu do własnej posesji).
- służebność osobista – przysługuje konkretnej osobie (np. prawo dożywotniego zamieszkania lub korzystania z części budynku).
- służebność przesyłu – prawo dla przedsiębiorstwa do korzystania z gruntu w związku z infrastrukturą techniczną (np. linie energetyczne, światłowód).
Więcej o ograniczonych prawach rzeczowych przeczytasz tu: Nieruchomości – ograniczone prawo rzeczowe a obszar ograniczonego użytkowania
Czy służebność obniża wartość nieruchomości
Służebność zazwyczaj obniża wartość nieruchomości, bo może ograniczać swobodę użytkowania działki lub lokalu, co zmniejsza jego atrakcyjność rynkową. Dla inwestora oznacza to np. brak możliwości zabudowy części działki, ryzyko konfliktów z sąsiadami lub konieczność zapewnienia dostępu do infrastruktury technicznej.
W przypadku służebności przesyłu lub przejazdu, ograniczenia w użytkowaniu mogą obejmować konieczność pozostawienia pasa technicznego, brak możliwości zabudowy określonej części działki lub zwiększone ryzyko sporów sąsiedzkich. Wszystkie te czynniki mogą wpływać na decyzję potencjalnego nabywcy lub inwestora.
Co decyduje o tym, jak bardzo spada wartość nieruchomości
O spadku wartości nieruchomości może decydować:
- rodzaj służebności: np. osobista (dożywotnia) może znacznie utrudnić sprzedaż;.
- zakres służebności: im większy obszar objęty służebnością, tym większy spadek wartości;
- lokalizacja nieruchomości: w przypadku działek inwestycyjnych służebność może mieć większy wpływ na wartość niż w przypadku nieruchomości rekreacyjnych;
- przeznaczenie nieruchomości: jeśli nieruchomość ma służyć celom deweloperskim, a służebność utrudnia realizację planowanej inwestycji, to jej wpływ na wartość będzie większy;
- możliwość zniesienia służebności: czasem możliwe jest zniesienie służebności, np. za wynagrodzeniem. Perspektywa zniesienia może zmniejszyć negatywny wpływ służebności na wartość.
Wycena nieruchomości obciążonej służebnością wymaga specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego. Bierze on pod uwagę wszystkie powyższe czynniki, analizuje rynek i na tej podstawie określa realną wartość.
O ile służebność obniża wartość nieruchomości
Stopień obniżenia wartości nieruchomości w związku ze służebnością może wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu procent, w zależności od lokalizacji, planowanego przeznaczenia działki oraz charakteru służebności.
Przykładowo, jeśli służebność uniemożliwia zabudowę części działki lub jej komercyjne wykorzystanie, obniżka może być znacząca. Z kolei w przypadku służebności osobistej (np. dożywotniego zamieszkania), inwestor musi liczyć się z ograniczeniem dostępu do lokalu nawet na wiele lat.
Przykład oferty: działka ze służebnością w Szczecinie
Dobrym przykładem nieruchomości, przy której występują ograniczenia prawne, może być oferta działki w Szczecinie przy ul. Szybowcowej. Jest ona obciążona służebnością przesyłu, co nie wpływa na jej atrakcyjność pod względem techniczno-inwestycyjnym. Szczegóły dostępne są na stronie: Oferta: Szczecin, ul. Szybowcowa
Nieruchomości obciążone służebnością mogą być dobrym rozwiązaniem dla inwestorów, którzy nie planują intensywnej zabudowy lub poszukują terenów np. pod infrastrukturę fotowoltaiczną. Takie działki można znaleźć m.in. w ofercie nieruchomości Orange.
Podsumowanie:
Służebność to istotny czynnik wpływający na ocenę potencjału inwestycyjnego gruntu. Choć może ona mieć wpływ na jego wartość, to jednak w niektórych przypadkach stanowi jedynie formalne ograniczenie i nie jest przeszkodą w realizacji zamierzeń gospodarczych. Warto zawsze przeanalizować warunki i możliwe scenariusze zagospodarowania.
Odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące sprzedaży nieruchomości z oferty Orange znajdziesz w zakładce FAQ | Orange Nieruchomości
Może Cię też zainteresować ten artykuł: Działki na sprzedaż – jak szukać i na co zwrócić uwagę?